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Somos conscientes de que la lectura completa de la Ley de Suelo y Urbanismo puede resultar una tarea árida y difícil. Por ello, hemos creído conveniente realizar un repaso por los principales aspectos que se recogen en el texto legal, de manera que podáis haceros una idea general de lo que se pretende con esta nueva normativa:

• Filosofía a la que responde  más información
• Objetivos a alcanzar  más información
• Novedades que incorporar  más información

Filosofía a la que responde

La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi se encuadra dentro de las siguientes coordenadas:

1. Desarrollo pleno de la capacidad legislativa propia, de manera que se aborden todas las cuestiones que forman parte de la competencia autonómica.

2. Establecimiento de un conjunto articulado de instrumentos y técnicas de ordenación urbanística para servir, en especial, a los entes municipales como herramienta que, por una parte, consolide el funcionamiento correcto de la práctica urbanística municipal y, por otra, dote a los mismos de un marco de seguridad jurídica estable a los efectos, entre otros, de atajar las prácticas urbanísticas problemáticas y disconformes con el interés general detectadas por las administraciones públicas a lo largo de estos años.

Partiendo de dichas premisas, mediante esta Ley se quiere dar respuesta a la realidad socioeconómica del País Vasco:

• En materia de política de vivienda:

Los altos precios de vivienda y la escasez crónica de suelo del país hacen más necesario que nunca el fomento de un importante volumen de vivienda protegida, que, dada la capacidad adquisitiva de importantes capas de población, es la única vivienda que se adapta en precio a sus posibilidades. Una política de vivienda con enfoque social sólo puede pasar por el incremento significativo de esta oferta de vivienda protegida.

Por otra parte, dicha oferta se está materializando de forma muy descompensada, pues la obligación legal de reserva de suelos para estos usos se circunscribe actualmente sólo a determinados municipios, mientras los suelos óptimos para la acogida de este tipo de desarrollos se sitúan en otros municipios próximos y funcionalmente vinculados pero no obligados a reservar.

• En materia de política de medio ambiente:

Una vez aprobado el Programa Marco Ambiental para la Comunidad Autónoma del País Vasco, en él se señalan una serie de estrategias encaminadas a abordar problemáticas diversas. En concreto, en relación con la materia urbanística, conviene resaltar las pautas siguientes:

1. En una Comunidad Autónoma que en grandes partes de su territorio carece de suelo apto para urbanizar, se hace imprescindible evitar en la mayor medida posible la extensión de la «cultura de la vivienda unifamiliar y del adosado» o los crecimientos dispersos, cuya práctica, sin embargo, viene incrementándose.

2. También se ve necesario el establecimiento de medidas para una correcta preservación y uso racional del suelo no urbanizable.

• En materia de políticas de fomento de la implantación de nuevas actividades y usos lucrativos de interés general:

Las administraciones públicas, especialmente ante el estrepitoso fracaso de la estrategia de liberalización del suelo y el espectacular incremento que ha supuesto en sus precios, han visto comprometida muy seriamente la posibilidad económica de obtener suelo a precios asequibles para realizar políticas de fomento en la implantación de determinados usos lucrativos de interés general, tanto para viviendas sometidas a algún régimen de protección como para el fomento de la primera implantación de actividades económicas de nueva creación amparadas por programas públicos de fomento.

En estos momentos las administraciones públicas o sus sociedades de desarrollo se ven obligadas a competir con los agentes privados en lo que respecta a los precios del suelo marcados por el libre mercado en el ejercicio de competencias sectoriales de fomento. Sólo rompiendo radicalmente con las fórmulas heredadas del pasado; combatiendo los capitales especulativos y favoreciendo las inversiones productivas, puede atenderse la demanda de suelo de nuestra sociedad, dentro de un marco que permita garantizar un desarrollo sostenible.

• En materia de políticas de rehabilitación y regeneración urbana:

En línea con las diferentes políticas y programas del Gobierno Vasco en esta materia, que reclaman una atención específica para estas zonas necesitadas de especial apoyo y de medidas de discriminación positiva, la ley incorpora una serie de instrumentos de gestión urbanística destinados a posibilitar una acción eficaz por parte de las administraciones públicas.

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Objetivos a alcanzar

En base a lo que acabamos de exponer, la Ley de Suelo y Urbanismo persigue la consecución de los siguientes objetivos:

1. Recuperar la iniciativa pública en las actividades urbanísticas, especialmente a través de la iniciativa municipal.

2. Restringir las prácticas especulativas de carácter inmobiliario, mediante:

• La flexibilización en la gestión de la ordenación urbanística:

- Se amplía la competencia de los ayuntamientos, evitando así múltiples reenvíos de expedientes a las Diputaciones Forales, con la previsible reducción de los plazos de tramitación.

• Una mayor efectividad de los instrumentos de gestión y ejecución urbanísticos.

- Una ampliación del concepto de ordenación urbanística, entendida tradicionalmente como la organización del espacio, añadiéndole la organización de los tiempos y plazos de ejecución, como variables muy importantes a controlar.

- La implicación de la Administración e, incluso, de entidades privadas, para sustituir a los propietarios que incumplan con sus obligaciones urbanísticas en materia de urbanización, edificación y rehabilitación.

3. Asegurar el derecho constitucional de los ciudadanos al acceso a una vivienda digna.

4. Introducir nuevos mecanismos de intervención administrativa por parte de las administraciones públicas.

5. Orientar el urbanismo hacia el principio de desarrollo sostenible.

6. Garantizar el derecho a la participación ciudadana.

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Novedades que incorpora

Con el fin de alcanzar los objetivos mencionados, la nueva Ley de Suelo y Urbanismo contempla la adopción de medidas novedosas y de marcado carácter social, entre las cuales debemos destacar las siguientes:

1. Se INCREMENTA LA OFERTA DE VIVIENDA PROTEGIDA:

a) Se aumentan los porcentajes mínimos del suelo que se debe destinar a vivienda protegida en las áreas de nueva expansión, en las proporciones siguientes:

b) Se amplia la obligatoriedad de reserva de suelo a municipios de menor tamaño:

• • Las nuevas reservas serán de aplicación en los municipios de más de 3.000 habitantes -hasta la fecha sólo se contemplaban en los de más de 7.000- y en aquellos otros menos poblados pero que tengan continuos urbanos de más de 2.000 residentes.
  • Además, en todos los municipios de más de 20.000 habitantes, por cada nueva vivienda levantada se destinará en suelo dotacional 1,5m de superficie destinada a la construcción de APARTAMENTOS EN RÉGIMEN DE ALQUILER.

Estas medidas suponen en la práctica un incremento del 15% en las reservas de suelo destinadas a vivienda protegida.

c) Tratando de dar respuesta a las distintas necesidades de vivienda existentes en la CAPV, se crean nuevas figuras de vivienda, pasando del concepto de VPO al de VPP y dotando a los Ayuntamientos de un mayor margen de maniobra:

Igualmente, en la norma se incluye la VPP de realojo, que intenta resolver el problema que se suele presentar con frecuencia en las actuaciones de regeneración urbana, que implican el derribo o el desalojo temporal o definitivo de determinadas viviendas.

d) Asimismo, se establecen garantías para un buen uso de la vpp:

• • Las viviendas protegidas que permanezcan vacías por un espacio de un año o se utilicen de modo incorrecto sin causa justificada, serán expropiadas.

2. Se replantean los SISTEMAS DE GESTIÓN DE SUELO:

a) Se crea la nueva figura del agente urbanizador:

El agente urbanizador se responsabilizará de urbanizar y reparcelar, habilitando así el espacio previsto para edificación y evitando las retenciones de suelo. Ello va a permitir a los responsables municipales eludir la presión de las personas propietarias de suelo, al poder encargar la urbanización a una entidad profesional, mediante concurso público.

b) Los ayuntamientos, además, seguirán disponiendo de los sistemas de expropiación y de cooperación:

A través del sistema de expropiación, el ayuntamiento accede directamente al suelo y lo desarrolla por si mismo o bien en base a un acuerdo alcanzado con el Gobierno.

A través del sistema de cooperación, el consistorio toma la iniciativa y repercute los costes de urbanización a las personas propietarias del suelo.

3. Se apuesta por evitar la ESPECULACIÓN DEL SUELO:

a) Desaparece el sistema de compensación y se apuesta por el llamado sistema de concertación, en base al cual las personas propietarias de una superficie de suelo podrán asumir la iniciativa promotora, pero habrán de llegar a un acuerdo previo con el Ayuntamiento respectivo.

Además, la nueva Ley establece que, si a los seis meses de la aprobación de un planeamiento urbanístico, los propietarios del terreno no presentan una propuesta de convenio para edificar, entrará en juego el agente urbanizador.

b) Quedan prohibidas las subastas de suelo público, que han sido, entre otras, una de las muchas causas que han contribuido al incremento de los precios de la vivienda.

c) Se recupera la posibilidad de aplicar el derecho de tanteo y retracto por parte de la Administración en los planeamientos urbanísticos que tengan por objeto la rehabilitación o reforma urbana de determinadas zonas y barrios y en los que puedan favorecer la constitución de patrimonios públicos de suelo.

d) Asimismo, con respecto a los deberes de rehabilitación y conservación de los edificios, se establece como principal novedad la obligación de inspección periódica del estado de conservación de los mismos, lo cual evitará que la declaración de ruina se convierta en un procedimiento más de especulación del suelo urbano.

e) Además, en cuanto a los deberes y cargas de los propietarios de suelo urbanizable, la Ley establece la obligación de

• • Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local.
  • Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales en el planeamiento general.
  • Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación o las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas.
  • Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento el suelo correspondiente al 10% de la edificabilidad urbanística media, libre de cargas de urbanización.
  • Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivadas del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
  • Costear y ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente

4. Se incrementan las COMPETENCIAS DE LOS AYUNTAMIENTOS:

• Los ayuntamientos de más de 7.000 habitantes podrán aprobar sus propios Planes Generales de Ordenación Urbana, una competencia que recaía hasta ahora en las Diputaciones.
• Igualmente, los consistorios de más de 3.000 habitantes podrán hacer lo propio con respecto a los planes parciales, de manera que a dichos municipios también se les dota de capacidad técnica propia.

El control supramunicipal vendrá de la mano de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, en el que están representadas las Diputaciones Forales, junto al Gobierno Vasco, EUDEL y la Administración del Estado.

5. Se presta especial atención al logro de un DESARROLLO URBANÍSTICO SOSTENIBLE, mediante :

a) La preservación del suelo no urbanizable
b) Las restricciones al crecimiento de núcleos rurales
c) Las reservas públicas para actuaciones agrícolas y ganaderas
d) Las limitaciones que regulan la construcción de viviendas vinculadas a explotaciones agropecuarias.
e) Las edificabilidades mínimas y máximas tratarán de evitar la ocupación extensiva del suelo disponible, que es un bien escaso en la CAPV. Con este objetivo, y para evitar la proliferación de urbanizaciones de chalets, destinados a una minoría, será obligatorio edificar como mínimo 0,4 m2 de techo por cada metro cuadrado de suelo, sea urbano o urbanizable.

EJEMPLO: será preciso plantar o conservar un árbol por cada vivienda en suelo residencial y por cada cien metros cuadrados de construcción en suelo industrial o terciario.

6. Se establecen cauces para GARANTIZAR LA PARTICIPACIÓN CIUDADANA:

a) Los municipios de más de 7.000 habitantes, en los cuales habita el 85% de la población vasca, tendrán que constituir su propio instrumento participativo, que será denominado como Consejo de Planeamiento.

Este órgano deberá incorporar al movimiento asociativo vecinal y a representantes de organizaciones dedicadas a la protección y defensa medioambiental, que intervengan en el ámbito local.

b) Además, todos los planes que prevean nuevos desarrollos urbanísticos deberán incorporar un programa de participación ciudadana.

7. Por último, la Ley de Suelo y Urbanismo articula toda una serie de MEDIDAS DE CONTROL, INSPECCIÓN Y SANCIÓN URBANISTICA, de cara a evitar y penalizar, en su caso, cualquier uso indebido del suelo.

Así, a modo de EJEMPLO, podemos señalar que en el caso de cometer una infracción muy grave, como puede ser la parcelación urbanística en suelo no urbanizable sujeto a protección, además de la suspensión inmediata de la actuación, se impondrá una multa cuyo importe puede oscilar desde los 50.001,-€ hasta el importe superior de entre los dos siguientes: 500.000,-€ o el 150% del valor de las obras.

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